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看了那么多,还是这种房子,最值得买

发布时间:2018/11/8 9:21:37 关注度:   来源:房天下

经常有人问,能不能投资写字楼、商铺?

问的人,大多是三四线城市的,因为一二线的写字楼和商铺价格都已经很贵了,而很多三四线城市的写字楼和商铺,总价低,不限购,很多人就心动了。

虽然客观地说,不应该一棒子打死所有这些房产品种,但对于普通人来说,我还是建议大家尽可能回避。

大家想一想,为什么会有那么多中介向你推荐写字楼、商铺?

因为佣金比例,比普通住宅更高。

为什么佣金比例更高呢?

房子不好卖呗。

接下来具体说说写字楼和商铺这两种商用物业。

买房投资要获得收益,要么靠租金,那就必须长期有人愿意租住,要么靠出售赚差价,那就必须有很强的流动性,买房需求大,容易脱手。

而商用物业的出租,很大程度上取决于当地经济所处的历史发展阶段。

很多三四线的地方政府很欢迎开发商用物业,因为这些能带来就业和税收,能持续推动地方GDP增长,而普通住宅则是一锤子买卖。

但是这种思路,会导致商用物业的建造速度,超过当地经济的实际发展水平,也就是没有那么多租写字楼和商铺的需求。

更重要的是,商用物业不是刚需,经济形势好,赚钱机会多的时候,自然商用物业会比较吃香,但经济形势变差了呢?

毕竟,不管经济好不好,普通人日子总要继续过,饭总要继续吃,房子总要继续住。

不可能经济低迷,自己住的房子也不要了。但如果经济低迷带动房价下跌,那作为刚需的住宅,需求最容易被刺激出来,而商用物业,依然乏人问津,因为这时抄底买下的人,很可能还是租不掉。

更大的问题在于人口。

绝大多数三四线城市的人口,放在10年以上的长周期来看,一定会逐渐减少。因为人口向少数中心城市聚集,是全世界城市化发展的经验,中国不可能例外。

相比于住宅,商用物业更仰赖人口基数,也更容易受到冲击。

不说三四线,就以上海为例,投资选择写字楼和商铺也是一门很大的学问。

靠近地铁,已是人尽皆知的真理。

但即使靠近地铁,也不一定就能租出去。

比如前几个月我自己公司换办公室,我也到处跑,发现很多位置稍偏的写字楼,空置率就明显比较高。即使靠近地铁的,只要附近还盖了更大更新的写字楼,作为老楼的租金也会受影响。

我租下的写字楼,据说上半年还能维持在5块多,就因为隔壁新开了一个写字楼,我实际以4.7元/平方米租下。

而在外环外,到处都是区政府甚至镇政府大力扶持的商务区,在上海郊区,也没那么缺地,大片农田可以平整出来,综合开发,段位往往都很高,但因为位置偏僻,要是没有地铁直通,往往也没那么好租。

据观察,中国现在整体的写字楼数量已经过剩了,真正稀缺的, 永远是一线城市市中心的稀缺土地上的写字楼。

北京国贸

还记得最近北京出了个新政吗?五环以内(南四环),原则上未来不允许再造新的写字楼,这才是真稀缺。哪怕中国经济再低迷,北京国贸、上海陆家嘴、深圳福田、广州珠江新城、香港中环的写字楼,长期看,也还是香饽饽。

上海陆家嘴

至于商铺,其实投资风险比写字楼更高。

写字楼里,可以办公,也可以做各种直接面向C端客户的商业用途,比如我租的办公室,之前是租给一家足疗按摩养身机构的。

而我周围的邻居,大多是做和孩子有关的生意,这种生意,开在写字楼和商铺都可以,但商铺租金比写字楼贵得多,所以我们在马路上经常能看到“旺铺招租”的广告,其实这些铺子一点不旺。

即使是写字楼,我入驻3个月来,同一楼层一共8户人家,已经有三户房间换了新租客,可见创业失败的概率,真的高。

再说商铺租金,现在各种城市综合体越来越多,但里面的消费也越来越高。其中最大的成本,就是越来越贵的店面租金。

别说综合体了,就说我家小区门口的门面房,前几天我去那家充其量只有30平米的沙县吃馄饨,一看怎么馄饨都涨价了,老板娘就开始吐苦水,说租约下个月到期,房东直接把房租从1万涨到2万,就算天天包馄饨,一天不休息,每天就要增加300多块钱成本,相当于每天至少50碗大馄饨都在替房东下。

她现在也没想好怎么办,实在不行,只能关门走人。

所以上海外环内,现在随便一碗只有三四片薄如蝉翼的牛肉片的兰州拉面,都要10元起卖,随便一个开在门面房里的煎饼果子,稍微加一点料,也要10多块。

要是你想开个高端点的服装饰品店,左边是兰州拉面,右边是沙县小吃,你觉得这店有可能生意好吗?

中国餐饮界三大巨头

另外商用物业不是民生刚需,所以房屋交易阶段,不会有各种税收优惠,一定是封顶征收,这块成本在转手时,也会吓死人。

而在房屋持有阶段,水电煤都贵,物业费更贵,如果买下后常年租不出去,光是物业费的成本就吓死人。

最后,我想说,最值得买的,还是普通住宅,尤其是中心城市中心区域的普通住宅。

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