开发商最怕什么？_雷池茶楼_望江论坛

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发表于：2014/6/16 23:22:10
来自：安徽

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房价是如何涨起来的？我们通常认为是土地财政撑起来的，是开发商哄抬起来的，是投机客炒作起来的。最近看到一篇报道，原来有人通过“左手倒右手”的方式将房价摧高，骗取银行贷款。

大家不妨先看一个例子：深圳企业主朱先生两个月前通过伪抛售的方式，成功套取超过3000万元的贷款。首先他向相熟的中介代理放出抛售8套房产的消息，中介则会定一个相对较高的房价，随后，朱先生旗下的公司按照中介定价购入这8套房产。同样，该公司在向银行申请购房贷款之前，先通过评估公司“给出约高出成交价35%的最高评估价”，这意味着，在房屋的成交价格已被中介抬高的基础上，评估价继续增加35%，达到“双重做高”的目的。办理过户手续之后，朱先生本人的账户增加了一笔可观的收入，其公司的不动产资产也大幅增加。“房子现在还在我手上，但转一圈就能获得更多的资金。”他说。

这样以来，朱先生的8套房子价格通过中介代理提高一次，然后再通过评估公司再提高一次评估价，两次抬高之后，价格已经远远高于原价，而银行则以评估公司确定的比原价高出很多的价格的一定比例向朱先生名下的公司提供购房贷款。这个比例是多少呢？某银行深圳分行一位从事个贷业务的人士对记者说：“一般来说，个人房产抵押贷款额度最多只是评估价的七成，如果是公司购房，且公司流水账目良好，找按揭公司可以将额度做到八五成，如果公司固定资产较多，甚至可以高达九成。”一位房地产评估公司内部人士告诉记者，目前房产评估有足够的“弹性”空间，可根据客户需求，提供最高与最低的评估价，“找找关系，评估公司会尽可能在规定之下给出最高的评估价。”

如果以本人名义贷款，只能得到评估价格的七成额度的贷款，这就是这为什么朱先生不直接以个人名义向银行申请贷款，而要费尽周折，以名下其他公司申请，再通过代理中介、评估公司两道程序申请贷款的原因，其最终目的不是为了卖出房子，而是套出银行贷款。

大家还可以看到，最近市场上有一些开发商向外发布降价销售房子的信息，但当业主到房产销售部一看却没有一套真正降价。这其实就是他们在导演一场“左手倒右手”套取银行资金的把戏。为什么现在房价越来越高？就是因为有朱先生这类的投机客存在，是他们在人为摧高了房价。

尝到套取银行资金甜头的朱先生还打算故技重演，“过段时间我会考虑再转一次手。”朱先生对记者表示，之所以利用房子套贷，主要是为缓解实业经营的资金压力。他坦言，自己并非看空房产升值空间，相反，他对房产投资较为乐观，所以他坚持房产要保留在自己的手上，不会真正对外出售。

中介、评估机构为何乐意做这类助纣为虐的事情呢？还是利益。中介代理公司、房屋评估公司和小额贷款公司处于生意淡季，协助业主“借房融资”则可以获得一定佣金，这部分收入可以抵消楼市交易冷清期间的收入损失。

现在开发商、投机客、房产代理中介、房产评估公司已经形成了一种利益链。他们之间互相多次炒作以后，可以把五十万炒成百万甚至几百万，再从银行套得上百万。这种玩法，早在房价飙涨的时候，就存在一大部分的这种自倒自卖的现象，因为有房价升值的预期，多数房产抵押贷款高于当前的实际购买价格，然后把贷款额度做高，用银行贷出来的款再购房，再炒高。房价就是这么被抬高的，其实其中满满的都是泡沫。

难怪现在的开发商，不怕房子没人买，他们害怕的就是银行不兜底。因为即使没人买，他们也可以通过自倒自卖，换个名头向银行申请贷款，将风险转嫁给银行，泡沫也留给了银行。因此，楼市要健康发展，一定要按照银监委的要求，坚决抑制投资和投机性的住房需求，同时关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。

在此，要提醒投机客注意，套取贷款的参与者有可能触碰法律“红线”，法律规定，以房屋买卖形式套取银行贷款是违法行为。东莞市第二法院近日审理了一宗相关案件，开发商东莞市利澳花园开发有限公司及其原法定代表人崔志光被控因公司资金周转问题，7次以他人名义虚假购房的方式从银行骗取贷款，累计超过千万元。检方提出，崔志光应当以骗取贷款罪追究其刑事责任。

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