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主题: 大消息!集体建设用地入市,土地市场变局将起!

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  • 发表于:2018/12/26 9:10:03
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12月23日,土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。现行土地管理法制定于1986年,上一次修正是在2004年。时隔14年的再次修订,涉及土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等多个方面。


土地管理法再度修订,用意何在?影响有多大?12月24日晚,中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎财经评论员万喆做客《央视财经评论》演播室,深度解析。




【背景链接】《土地管理法修正案(草案)》变化


修正案草案删去了现行土地管理法关于“从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。提出,“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”



集体建设用地入市 用意何在?


冯奎:土地制度改革具有“多增效应”



中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:如果农村集体经营性建设用地直接入市,而不需要像过去那样先收归国有,这样做有多种效应。第一,它增加了产业用地,现在搞特色小镇,搞乡村振兴,地从哪来?这就是一个有效渠道;第二,增加农民收入,原先集体经营性建设用地收归国有,大部分收益会由政府获得,农民分得比较少,以后有望改变;第三,改变了原先地方政府通过土地财政增收的办法,他们需要更多考虑转型,这也是增量效应。这一次草案如果人大通过,我相信对于整个农村土地制度改革会有一个非常大的突破。


万喆:土地制度改革是大势所趋



财经评论员 万喆:在摸索怎么推动土地制度改革方面,其实已经准备了很长的时间。过去的做法有两个特别大的矛盾:一个是供给矛盾,也就是目前的房价跟土地供应紧张是有关系的,因此大家觉得说这方面的资源调配有必要放下去让市场配置;另外一个,是集体用地所有者权益保障并不够,很多时候房子卖得很贵地卖得很贵,但是征地的时候给农民的钱并不多。所以我想现在实际上时机成熟度应该是够了,大家的呼声已经非常高了。



集体建设用地入市 影响有多大?


冯奎:农村土地制度改革促进乡村振兴



中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:改革对乡村振兴有非常重要的促进作用,对于房地产市场,我认为目前还不会构成非常大的影响。集体经营性建设用地市场只占了10%左右,大部分还是宅基地;第二,这些集体经营性建设用地入市之后并不是用来盖商品房的,而是用于工业、商业等等用途,虽然也会有租赁房、廉租房等等,但是不会对商品房造成很大冲击。


冯奎:入市后的收益分配问题是焦点难点



中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:举个例子,有了收益之后,村集体的负责人可以有两个极端:一个是把所有的收益都拿来用于村集体经济的发展;一个是把所有收益全部分干,都交给农民去处理。这两种极端的后果,一种是农民利益没有得到保证,还有一个后果可能是村集体就垮了。所以未来的分配机制非常重要,并且还要有很好的监督手段。


万喆:土地制度改革将是结构性改革的关键



财经评论员 万喆:我们现在提到的几个非常重要改革的关键点,宏观上的经济改革,包括地方上消除对土地财政的依赖性,实际上跟土地制度改革、增强市场活力有非常大的关系。另外,近年来一直强调要提升民众的幸福感和获得感,对于城市居民来说,可能房住不炒非常重要,这和土地的供给有关系;对于农民来说,公共服务的提供,以及他能从土地当中获得的收益,是他获得感和幸福感的关键,也跟土地有关。所以接下来怎么做,可能需要更多的细则。

冯奎:土地制度改革等不得 急不得 必须稳中求进



中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:为什么等不得?因为土地是极其重要的要素,城乡高质量发展涉及到好多体制机制的障碍,现在都跟土地密切相关;但是土地又涉及到国家的基本经济制度,因此在法律、试点这些方面都要予以充分的准备,所以总的基调就应该是稳中求进,朝着一个城乡统一的建设市场来做最终的努力。

“告诉大家一个规律,现在炒房赚不到钱了,这时候再买就是高位接盘。”建行董事长田国立22日在第20届北大光华新年论坛上一语惊人。


建行董事长田国立:再炒房已不合算 长租市场迎来重要机遇期

△央视财经《中国财经报道》栏目视频


2019年的房地产市场的走势一直是各界关注的话题。最近在接受采访时,中国建设银行董事长田国立表示,发展住房长期租赁市场已经到了重要机遇期。



中国建设银行董事长 田国立:我们的房地产市场从当年的欠发达,到现在的高度发达,我认为再炒房地产已经是不合算了。它的交易成本也高,不确定性也大,另外可变现程度也都低,没法像过去买到房就能赚到钱,时代也都过去了。但相反,租赁市场能够让大家真正朝着一个健康的,满足住房需求的市场发展。




数据显示,到今年三季度,房地产信贷达38万亿元,占整个信贷规模的28%。从趋势来看,新增信贷中房地产占比达约40%,表明资金还在大规模流入房地产。田国立认为,应该避免房地产这头体量巨大的“灰犀牛”引发系统性风险,发展房屋租赁市场是解决问题的一个途径,租房率还有从10%到30%的增长空间。大型国有金融企业介入房屋租赁市场非常必要。




中国建设银行董事长 田国立:中国既然有了这么多的前车之鉴,我们就应该想办法去勒住这个“灰犀牛”,别让它狂奔起来。我觉得最有效的办法,除了一些行政的办法之外,迅速以时间换空间,培育住房长期租赁市场,让它健康发展起来,我认为这是勒住“灰犀牛非常有力的缰绳。



这是不是说,

现在买房就会成为接盘侠?

房价以后还会涨吗?

租房市场是否会加码?

以后,房地产市场会是什么趋势?



近期,透出三大政策信号↓↓



坚持房住不炒 差异化调控将更明显

 

中长期来看,房地产的投资功能有望被剥离开来,未来因城施策、分类指导的微调或是主要路径。 




从去年和今年中央经济工作会议对房地产的表述来看,仍然是强调要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持“房住不炒”。

 

个税改革释放向租赁市场倾斜信号


《个人所得税专项附加扣除暂行办法》日前正式发布,其中对于住房租金的表述也一定程度上体现了“房住不炒”的调控总基调。明确只能享受一次首套房贷的专项附加扣除,1500元/月的租金扣除额也高于1000/月的房贷扣除额,显示了调控导向。

 

在住房租金部分,暂行办法指出,在主要工作城市租房且同时符合以下条件,包括:

(1)本人及配偶在主要工作的城市没有自有住房;


(2)已经实际发生了住房租金支出;


(3)本人及配偶在同一纳税年度内,没有享受住房贷款利息专项附加扣除政策。也就是说,住房贷款利息与住房租金两项扣除政策只能享受其中一项,不能同时享受。


同时,办法明确:

(1)直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市:每月1500元;


(2)除上述城市以外的市辖区户籍人口超过100万人的城市:每月1100元;


(3)除上述城市以外的,市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市:每月800元。

如是金融研究院高级研究员杨芹芹表示,大中城市租金扣除额度提高。暂行办法仅对租金的定额抵扣标准进行了调整,为大中城市的租房者提供了更高的扣除额度,最高可达每月1500元,更贴合实际,比房贷利息抵税的额度高出50%,切实为暂无住房的纳税人减负,充分体现了房住不炒的调控总基调,表明政策对于租房行为的鼓励,保障基本居住需求。


刚刚!住建部发话:明确房地产调控“三稳目标”

△央视财经《中国财经报道》栏目视频


此外,有关明年的房地产市场调控工作,住建部也发话了!明确表示,2019年,要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。 




住建部表示,明年要继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。




坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。


继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。




加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。




同时,要以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,降低准入门槛,增加公租房有效供应,因地制宜发展共有产权住房。




此外,在总结试点经验基础上,指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革,研究建立住宅政策性金融机构,加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度,全面提高住房公积金服务效能和管理水平。




来源:央视财经

  
  • 肥波逐刘
  • 发表于:2018/12/26 20:56:31
  • 来自:安徽
  1. 沙发
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农村发展的春天来了。
肥波逐刘
  
  • 赶创
  • 发表于:2018/12/26 21:09:35
  • 来自:安徽
  1. 板凳
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有多少人走了,土地还依然存在,还有的人为了美丽乡村搞建设,占用了全部的土地。也没任何的补偿,这样的话不饿死他以后靠什么生存呢?
  
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