望江县中心城区雷阳单元控制性详细规划_望江话题_望江论坛

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发表于：2017/5/23 8:08:01
来自：安徽

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一、规划总则

1.1编制目的与规划依据

（1）为了进一步落实《安徽省望江县县城总体规划（2014-2030年）》确定的城市发展目标、空间布局和各项建设要求，落实城市规划对城市建设发展的有效控制和引导，遵循经济建设和环境建设并重、“规划设计先行”的理性思路，以及为了对望江县城雷阳单元的建设做出合理的布局与控制，深化对望江县城雷阳单元开发建设的规划管理，以达到合理安排各项公共服务设施、市政公用设施，节省投资，优化空间布局，量化各地块建设强度，保障本单元科学合理地开发建设，实现社会、经济、环境的和谐发展，特编制《望江县中心城区雷阳单元控制性详细规划》（以下简称为本规划）。

（2）本规划主要依据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》等相关法律法规，以及《望江县县城总体规划》（2014—2030）、《望江县绿地系统专项规划》（2015-2030）等相关规划。

1.2规划范围

本次规划范围为：东抵武昌湖路，西至北环路，南起望江大道，北至东外环路，总面积约208.56公顷。

二、整体性控制

2.1功能定位：

集高档住区、行政商务、商贸服务为一体的城市综合功能区。

2.2空间结构:

雷阳单元总体布局形成既相对独立又有机联系的不同功能区，最终形成“一心、一轴、一带、三片区”的空间布局结构。

一心：客运站商务核心

一轴：望江大道城市发展轴

一带：安九商贸经济服务带

三片区：北部商贸片区、西部商住片区、东部居住片区

2.3 土地利用总体布局控制

规划设计范围总用地共208.56公顷，包括公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、居住用地、道路与交通设施用地、绿地与广场用地等。

根据各部门意见，本次控规对上位规划进行局部调整。

（1）公共管理与公共服务设施用地

公共设施用地主要分布在片区的东南部，主要由行政办公、教育科研等用地组成，用地规模为21.95公顷，共占总用地比重10.52%。

（2）居住用地

居住用地为本地区用地主要组成部分，全部为二类居住用地，用地面积69.11公顷，共占总用地比重33.14%。

（3）商业服务业设施用地

商业服务业设施用地呈块状布置于东部、北部，总面积56.98公顷，占总用地比重 27.32%。

（4）道路与交通设施用地

道路设施用地总面积41.36公顷，占总用地比重 19.83%。

（5）绿地与广场用地

主要为公园绿地，总面积16.75公顷，占总用地比重8.03%，其中水面约1.70公顷。

（6）规划可净地出让统计

规划可净地出让主要指现状未建设且规划中是居住和商业用地，其总面积约110.64公顷。

规划建设用地构成表

2.4人口容量控制

规划区域远期全部建成后区内人口总数约为2.8万人。

2.5土地利用强制性控制

（1）城市红线控制

涉及规划城市红线的新增、废止，道路等级、道路系统走向的重大调整，必须向县人民政府城乡规划主管部门提出申请。

涉及规划城市红线重大调整的，除报送道路规划红线设计方案外，应说明调整理由，并附送地区交通影响分析论证报告、区域道路交通网络、道路功能定位及有关规划等材料，按规划审批程序报规划主管部门审批。

不涉及改变道路系统、道路等级、走向的道路规划红线局部调整，可结合规划编制或项目建设工程规划设计方案，按法定程序报批。

涉及规划城市红线局部调整的，应说明调整理由，并提供具体建设项目设计方案图纸、道路规划红线调整的主要节点设计方案等资料。

规划范围内主次干道红线控制在60～25米，其红线以内的道路用地需要严格控制，不得随意更改。

城市红线均采用实线控制。

（2）城市绿线控制

在城市绿线内的用地，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。

城市绿线范围内，不得建设与绿地规划无关的项目。

城市绿线均采用实线控制。

（3）城市蓝线控制

在城市蓝线内，禁止擅自填埋或占用城市蓝线内水域，禁止进行影响水系安全的爆破、采石、取土等活动，禁止擅自建设各类排污设施，禁止进行其它对水系保护构成破坏的活动。

本单元规划蓝线均采用实线控制。

（4）城市黄线控制

城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向城乡规划主管部门申请办理城市规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。迁移、拆除城市黄线内城市基础设施的，应依据有关法律、法规办理相关手续。建设或其他特殊情况需要临时占用城市黄线内土地的，应当依法办理相关审批手续。

基础设施黄线控制均采用实线线控制。

（5）独立占地的公益性公共设施控制

主要包括独立占地的中小学、社区医疗、文化、商业、菜市场等。是由政府提供服务的一类非赢利性公共设施，它是政府承担社会责任、协调公共利益的一种方式，带有社会事业性质，其建设和管理方式受市场经济的影响较小。

此部分均采用实线控制。

（6）非独立占地的配套设施控制

主要指小区级的公益性公共设施主要包括文化活动站、公共厕所、幼儿园等均采用点位控制。

2.6建设开发容量控制

根据城市总体规划确定的居住人口用地指标等相关因素，本规划地区居住的总人口规模为2.8万人。建设开发控制主要通过对用地的容积率、建筑密度和绿地率等指标的控制，从而对用地的建筑容量进行合理控制。

建设开发容量控制一览表

2.7建设高度分区控制

根据规划单元空间结构，结合城市设计要求，将雷阳单元内分为五个高度分区。

12米控高区：主要为单元内的绿地、市政公用设施用地，例如垃圾中转站等；

24米控高区：主要为单元内的中小学设施用地、安置区及雷池大道两侧商业用地等；

36米控高区：主要为单元内的行政办公用地及部分商业用地；

60米控高区：主要为单元内重要节点处商业用地及部分居住用地；

80米控高区：主要为东环路两侧居住用地。

2.8建设强度分区控制

综合地块交通、环境、用地功能等特征，将规划区划分为四类建设开发强度控制分区。

特别控制区：地块容积≤1.0的市政公用设施用地、交通设施等用地，建筑密度不大于35%。

低强度控制区：地块容积率为1.0＜FAR≤1.8的行政办公用地及雷池大道两侧商业等用地，建筑密度不大于40%。

中强度控制区：地块容积率为1.8＜FAR≤2.2的居住用地，建筑密度不大于30%。

高强度控制区：地块容积率为2.2＜FAR≤3.0的重要节点商业用地，建筑密度不大于40%。

三、道路交通控制

3.1道路网结构

规划形成“两横两纵”的主干道骨架。规划确定单元内的道路分为三个等级：城市主干道、城市次干道、城市支路。形成两纵两横的主干道格局，次干道路网交织其中，最终形成方格网形式道路系统网络。

3.2道路等级结构

望江大道、东环路形成两条东西向主干路，武昌湖路、雷池大道形成南北向两条主干道，形成“两横两纵”的主干道骨架。

主干道红线宽 60 米、54、40米；次干道红线宽 30 米、25 米；支路红线宽25米。

规划道路一览表

四、配套设施规划控制

4.1公共服务设施

规划范围内设置了行政办公、教育、文化、社区养老等公共服务设施，各公共服务设施具体规划见下表。

公共服务设施规划一览表

4.2市政公用设施规划

市政公用设施规划一览表

五、特别控制

5.1城市绿地系统规划

（1）公园绿地、城市绿道

规划范围内公园面积11.49ha，其中水面面积为1.70ha。公园绿地部分考虑市民的健身、娱乐、休闲功能，绿地率不得小于75%。

规划范围类绿道分为道路型绿道和防护绿地型绿道。

道路型绿道主要为雷池大道绿道、望江大道绿道、东环路绿道。

防护绿地型绿道主要为武昌湖路绿道。

（2）防护绿地

高压走廊防护绿地：主要指在武昌湖路东侧设置的 30~35 米宽绿地。

（3）道路绿地

按《城市道路绿化规划与设计规范》规定，园林景观路的绿地率不得小于40%；红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30%；红线宽度在4050米的道路绿地率不得小于25%；红线宽度小于40米的道路绿地率不得小于20%。

道路绿化应优先满足现代交通要求与步行环境要求：选择吸污、滞尘、降噪能力强且形态优美的树种，乔灌及草本结合。突出现代风格，兼顾文化底蕴。

（4）附属绿地

主要指城市道路绿地和学校、行政办公、体育场馆等单位内部绿地。行政办公、图书展馆、学校等公共建筑用地范围内绿地率不得低于35%，商业金融用地绿地率不得低于 20%，居住区绿地率不得低于 35%。

5.2城市防洪规划

规划防洪标准为50年一遇。城区排涝标准达到20年一遇。

5.3城市消防规划

遵循“预防为主，防消结合”的方针；规划各项建设工程必须严格执行国家颁布的防火规定，符合国家规范要求，加强消防基础设施建设。

5.4抗震防灾规划

（1）望江县属于6度***烈度区，生命线工程采取七7度防震措施。

（2）避难场所及疏散通道：主要避难疏散场地有为公园及中小学校操场。疏散通道主要为城市主要道路，必须保证疏散通道的有效宽度。

5.5人防工程规划

（1）对重点工程和人流比较集中的场所，大型公共建筑及城市指挥系统工程，要求有一定的地下人防工程配套；在住区开发中，应按一定比例建设一定的地下人防工程。

（2）人防指挥所内部通信网络健全、配套，与公众电信网互联。警报通信逐步实现以无线电声为主、广播电视煤体多种手段配合、固定与机动相结合的警报报知网络。

六、地块控制

6.1土地使用性质控制及兼容性控制

常用土地用途混合使用指引

6.2控制体系

规划控制体系一览表

各类用地控制指标一览表

6.3规划控制通则

（1）建筑容量控制

建设用地的开发建设强度由建筑密度、容积率和绿地率等建筑容量指标控制。

建筑容量应根据建设用地的规划区位、市政基础设施配套条件、地形和用地状况和绿化条件等综合承载能力及城市景观要求合理确定，以形成疏密有序、错落有致、建筑与自然环境和谐相融的城市空间形态。

受环境景观、特别设施或其他特定因素影响的建设用地，其建筑容量指标应经专题论证后确定。

（2）建筑基地控制

建筑基地未达到下列最小面积的建设项目，不得单独建设。建筑基地面积以道路红线内的用地面积为准。

1）多层建筑为2000㎡；

2）高层居住建筑为3000㎡；

3）高层公共建筑为5000㎡。

建筑基地未达到上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可予以建设。

1）邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或是其他类似情况，确实无法调整、合并的；

2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整合并的。

（3）建筑退让控制

建筑退让距离必须符合日照间距、市政管线、消防环保、抗震、防汛和交通安全等有关规定。同时参照《安庆市望江县控制性详细规划通则》执行。

沿城市道路两侧新建、改建、扩建的永久性建筑物、构筑物及设施，其后退距离应满足下表要求。

建、构筑物退让城市道路红线一览表

（4）建筑间距控制

建筑间距一般控制要求：遮挡建筑为多、低层建筑的，应采用日照系数法计算建筑间距且按最不利点确定，系数为1：1.24；遮挡建筑为高层建筑的，采用日照分析法计算建筑间距。

低层住宅之间的间距应不小于南侧建筑高度的1.24倍，且应不小于12米；多层住宅之间的间距应不小于南侧建筑高度的1.24倍，且应不小于15米；高层住宅之间的间距应不小于30米。

遮挡建筑为低层建筑的按低层建筑间距执行；遮挡建筑为多层建筑的按多层建筑间距执行；遮挡建筑为高层建筑的按高层建筑间距执行。

任何建筑的间距必须符合国家有关消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求，并结合地方实际，参照《安庆市望江县控制性详细规划通则》执行。

（5）绿色建筑控制

绿色建筑比例：各地块绿色建筑二星级以上的绿色建筑比例不应低于40%，其中三星级绿色建筑比例不应低于10%。

以下建筑宜按照绿色建筑高星级标准建设：

1）政府财政性资金投资建设建筑；

2）学校、医院、文化娱乐建筑；

3）单体建筑面积5万平方米以上的大型公共建筑；

4）建筑面积10万平方米以上的住宅小区。

望江县城乡规划局

2017年1月

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